Winkelgebieden in middelgrote binnensteden hebben te maken met toenemende leegstand en dat komt de levendigheid, sfeer en uitstraling van een binnenstad niet ten goede. Leegstand heeft niet één specifieke oorzaak, maar is een complex samenspel van onder meer de economische situatie, veranderend consumentengedrag, demografische ontwikkelingen en de fysieke omgeving zelf.
Maar het tij is te keren. En net zoals er niet één oorzaak is, is ook de oplossing pluriform. Eén van de noodzakelijke ingrepen is de herontwikkeling c.q. herbestemming van leeg gekomen retailpanden waar wederverhuur moeilijk blijkt. Het geven van een nieuwe invulling, kan nieuw leven geven aan zowel het gebouw als aan en in de binnenstad. Daarbij is een grondige studie van het gebouw, de omgeving, de markt én out-of-the-box denken van groot belang.
Functievermenging is key
De tijd dat binnensteden voornamelijk monofunctionele winkelgebieden waren, ligt inmiddels ver achter ons. Functiemenging is cruciaal voor kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke binnensteden. Het vergroot namelijk de leefbaarheid en sociale interactie; twee belangrijke factoren voor mensen om samen te komen. Maar ook de (ervaren) veiligheid, economische vitaliteit en culturele diversiteit vaart wel bij een combinatie aan functies. Bij het herontwikkelen en -bestemmen van panden moet de juiste combinatie van functies dan ook als uitgangspunt worden genomen. Zowel op gebieds- als op markt- en gebouwniveau moet telkens gekeken worden naar (mogelijke) functie(s) die iets toevoegen aan de binnenstad en verder bouwen op de specifieke kenmerken van het gebouw. Dit is voor iedere stad anders. Om de herontwikkeling tot een succes te maken is kennis van de specifieke locatie en omgeving dus essentieel.
De diversiteit aan activiteiten en doeleinden zorgt niet alleen voor een toename van gebruikers en passanten, het verlevendigt ook het openbaar gebied buiten de traditionele winkeltijden. Door een breed scala aan functies aan te bieden, waaronder retail, wonen, werken, horeca en culturele voorzieningen, vergroot je de doelgroepen en daarmee uitbreiding van de activiteiten. Daarnaast versterken verschillende functies elkaar. Zo hebben mensen die wonen of werken in de binnenstad bijvoorbeeld behoefte aan horeca en retail. Op die manier kun je een nieuwe invulling geven aan een leegstaand pand en tegelijkertijd een boost geven aan het hele gebied.
Herontwikkelingen voormalige V&D panden
Een specifieke uitdaging in de wereld van de herbestemming van winkelpanden zijn de vaak indrukwekkend grote bouwwerken, zoals voormalig warenhuizen. De voorheen echte ‘trekkers’ van de binnenstad bevinden zich vaak op strategische locaties. Juist door de grootte en locatie van deze panden is het effect van leegstand van deze panden voor een binnenstad groot. Bij de herontwikkeling of herbestemming van deze panden is diversiteit aan functies van groot belang. Zo kan aan de locatie een vergelijkbare uitstraling en aantrekkingskracht worden gegeven die de locatie opnieuw een trekker/bronpunt voor de binnenstad kan laten zijn.
De herontwikkelingsprojecten van de voormalige V&D panden in Amsterdam en Eindhoven zijn mooie voorbeelden van succesvolle herontwikkelingen van leegstaande retailpanden op een strategische locatie. In de Kalverstraat in Amsterdam is het voormalige pand van V&D en La Place door RYSE, in opdracht van IEF Capital, herontwikkeld. Gelegen tussen de Kalverstraat en het Rokin, middenin het centrum van de Amsterdamse binnenstad. Op de begane grond en in de kelder zijn, in aansluiting op de Kalverstraat, de retailfuncties teruggekeerd. De overige verdiepingen hebben een nieuwe invulling gekregen, waaronder kantoorruimtes. Een extra uitdaging tijdens deze herontwikkeling was de realisatie van voldoende daglicht in een historisch gebouw, waarbij de uitstraling gehandhaafd moest worden. In het hart van Eindhoven heeft RYSE namens MN het voormalige V&D pand herontwikkeld tot een broedplaats van innovatie, waar zo’n 11.000 m2 retail, kantoren en horeca samenkomen.
Out-of-the-box
Elke locatie en ieder gebouw vraagt om maatwerk en daarbij blijft het niet alleen bij combinaties van woningen, kantoren en horeca. Met out-of-the-box denken kom je verder. Zo is in Den Haag RYSE als gedelegeerd ontwikkelaar verantwoordelijk voor de herontwikkeling van het voormalige Hudson’s Bay pand aan de Grote Marktstraat en voor het voormalige hoofdkantoor van de V&D aan het Spui. In opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM), herontwikkelt RYSE deze panden tot één onderwijsgebouw van 27.000 m2, gelegen boven een tweelaagse retailplint. Van retailpand naar onderwijsgebouw is een unieke transformatie en, gek genoeg, nog niet vaak toegepast. De grote vloeroppervlaktes lenen zich uitstekend voor onderwijstoepassingen. De komst van studenten en werkgelegenheid geeft bovendien een impuls aan het gebied, zonder dat dit tot veel autobewegingen leidt. Met name dit laatste is van groot belang voor binnensteden die steeds moeilijker bereikbaar zijn per auto. Uiteraard zorgt de komst van studenten ook voor een toename van het bezoek aan winkels en horecagelegenheden in het centrum.
De kunst van het herontwikkelen
Levendigheid terugbrengen in de binnenstad is een complexe uitdaging die vraagt om de juiste expertise op het gebied van herontwikkeling van leegstaande panden. De functie van de binnenstad is veranderd en meer dan ooit zijn we op zoek naar de ideale combinatie van activiteiten, rekening houdend met de bouwkundige en technische uitdagingen die daarbij komen kijken. En een succesvolle herontwikkeling begint op haar beurt weer met een grondige studie van het gebouw, haar omgeving en de markt. Bij de zoektocht naar een passend concept gaat het om het combineren van specifieke eisen van de gewenste functies en de mogelijkheden van het betreffende gebouw. Daarbij is out-of-the-box denken onmisbaar.
Nieuwe functies in een bestaand (retail-)gebouw bedenken, vraagt om meer dan alleen kennis van de noodzakelijke bouwtechnische eisen. Het gaat veel meer om specifieke eisen en randvoorwaarden die de nieuwe beoogde functie stelt aan het gebouw en haar omgeving. Hierbij is inhoudelijke kennis over de nieuwe beoogde functie cruciaal om deze laten landen op een specifieke locatie. Alleen dan worden de mogelijkheden en onmogelijkheden van een bestaand gebouw zichtbaar. RYSE heeft haar eigen specialisten op het gebied van onderwijshuisvesting ingezet bij de herontwikkeling van het voormalige Hudson’s Bay pand in Den Haag. Maar buiten wonen, werken en recreëren heeft RYSE ook specialisten op het gebied van zorg, publieke functies, commerciële functies en de herontwikkeling van hele gebieden. In al die markten gaat hun kennis verder dan alleen de bouw specifieke eisen en randvoorwaarden. De specialisten van RYSE hebben een actueel beeld van de specifieke markt en weten welke ontwikkelingen zich daarin afspelen. Meedenken op alle vlakken, zowel de technische kant, alsook de opbrengstenzijde, dat is waar het succes in zit. Daarnaast zijn contacten met partijen die op zoek zijn naar nieuwe huisvestingsmogelijkheden en gedegen kennis van de marktconforme voorwaarden onmisbaar. Zo kom je tot mooie en wellicht onverwachte oplossingen voor een bruisende binnenstad.
